WSTĘP
ROZDZIAŁ I. POJĘCIE I ŹRÓDŁA FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI
1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości
1.2. Cechy nieruchomości
1.3. Funkcje nieruchomości
1.4. Finansowanie nieruchomości
ROZDZIAŁ II. KREDYT HIPOTECZNY JAKO PODSTAWOWA METODA FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI
2.1. Pojęcie i istota kredytu hipotecznego
2.2. Rodzaje kredytów hipotecznych
2.3. Koszty kredytu hipotecznego
2.4. System bankowości hipotecznej w Polsce
ROZDZIAŁ III. WPŁYW KRYZYSU GOSPODARCZEGO NA RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
3.1. Sytuacja na światowych rynkach kredytów hipotecznych
3.2. Analiza sytuacji na europejskim rynku kredytów hipotecznych
3.3. Polski rynek kredytów hipotecznych
3.4. Wpływ kryzysu na rynkach finansowych na rynek kredytów hipotecznych w Polsce
ROZDZIAŁ IV. POLITYKA KREDYTOWA BANKU DNB NORD W DOBIE KRYZYSU GOSPODARCZEGO
4.1. Ogólna charakterystyka banku DnB NORD
4.2. Produkty hipoteczne oferowane przez bank DnB NORD
4.3. Warunki udzielania kredytów hipotecznych w banku DnB NORD
4.4. Analiza porównawcza spłacalności kredytów hipotecznych banku DnB NORD na tle innych banków
ZAKOŃCZENIE
BIBLIOGRAFIA
SPIS RYSUNKÓW
SPIS TABEL
Wstęp
Rynek nieruchomości należy do tych obszarów gospodarki, które pozostają szczególnie silnie powiązane z funkcjonowaniem sektora bankowego. Zakup mieszkania, domu czy innej nieruchomości wymaga zazwyczaj zaangażowania znacznych środków finansowych, których gospodarstwa domowe nie są w stanie zgromadzić wyłącznie z własnych oszczędności. Z tego względu kredyt hipoteczny odgrywa istotną rolę jako źródło finansowania nieruchomości, umożliwiając rozłożenie kosztu zakupu na wiele lat. Jednocześnie ze względu na wysoką wartość zobowiązania oraz długi okres kredytowania jest produktem obciążonym szczególnym ryzykiem zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla banku.
W stabilnych warunkach gospodarczych ocena tego ryzyka może wydawać się stosunkowo przewidywalna. Bank analizuje dochody klienta, jego dotychczasowe zobowiązania, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie oraz szereg innych czynników wpływających na możliwość terminowej spłaty zadłużenia. Sytuacja komplikuje się jednak w okresie kryzysu gospodarczego. Pogorszenie koniunktury może prowadzić do wzrostu bezrobocia, spadku dochodów części gospodarstw domowych, ograniczenia inwestycji, problemów przedsiębiorstw oraz zwiększenia niepewności dotyczącej przyszłości. Wszystkie te zjawiska wpływają zarówno na zdolność klientów do zaciągania nowych zobowiązań, jak i na możliwość obsługi kredytów już udzielonych.
Kryzys gospodarczy i towarzyszące mu zaburzenia na rynkach finansowych szczególnie wyraźnie pokazują znaczenie odpowiedzialnej polityki kredytowej banków. Nadmierne łagodzenie kryteriów przyznawania kredytów może prowadzić do finansowania klientów posiadających niewystarczającą zdolność do terminowej spłaty zobowiązań. Z kolei bardzo silne ograniczenie dostępności kredytów może osłabić popyt na rynku nieruchomości oraz utrudnić gospodarstwom domowym finansowanie zakupu mieszkań. Bank znajduje się więc pomiędzy potrzebą rozwoju sprzedaży produktów kredytowych a koniecznością zachowania odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa portfela.
Zaostrzenie warunków kredytowania może przyjmować różne formy. Bank może zwiększyć wymagania dotyczące wysokości i stabilności dochodów, ograniczyć maksymalny poziom zadłużenia w stosunku do dochodu, wymagać większego udziału środków własnych klienta, bardziej konserwatywnie oceniać wartość nieruchomości albo dokładniej badać historię kredytową. Możliwe jest również skracanie maksymalnego okresu finansowania, ograniczanie dostępności określonych produktów czy podwyższanie marż w celu uwzględnienia większego ryzyka.
Z punktu widzenia potencjalnego kredytobiorcy oznacza to utrudnienie dostępu do finansowania. Osoba, która w okresie dobrej koniunktury mogłaby otrzymać kredyt hipoteczny, po zmianie polityki banku może nie spełnić nowych wymagań. Dotyczy to szczególnie klientów o niższych dochodach, niestabilnym zatrudnieniu, wysokim poziomie dotychczasowych zobowiązań lub niewielkim wkładzie własnym. Zaostrzenie warunków nie musi jednak oznaczać pogorszenia spłacalności nowych kredytów. Przeciwnie, jednym z jego podstawowych celów jest ograniczenie udzielania finansowania klientom obciążonym największym ryzykiem i tym samym poprawa jakości nowego portfela kredytowego.
Zależność pomiędzy restrykcyjnością polityki kredytowej a spłacalnością kredytów jest jednak bardziej złożona. Nawet klient, który w chwili zaciągania zobowiązania posiadał wysoką zdolność kredytową, może w późniejszym okresie znaleźć się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Utrata pracy, spadek wynagrodzenia, wzrost kosztów utrzymania czy zwiększenie wysokości raty mogą znacząco ograniczyć jego możliwości finansowe. Kryzys może więc prowadzić do pogorszenia jakości portfela kredytowego niezależnie od tego, jak rygorystycznie oceniano klientów w momencie zawierania umów.
Istotne znaczenie ma także specyfika kredytu hipotecznego jako zobowiązania długoterminowego. W ciągu kilkunastu lub kilkudziesięciu lat sytuacja ekonomiczna kredytobiorcy może wielokrotnie się zmienić. Zmianie mogą ulegać dochody, sytuacja rodzinna, miejsce zatrudnienia, poziom stóp procentowych oraz wartość nieruchomości. Bank, udzielając kredytu, musi więc oceniać nie tylko bieżącą sytuację klienta, lecz także odporność jego budżetu na potencjalne pogorszenie warunków.
Zabezpieczenie hipoteczne odróżnia ten rodzaj kredytu od wielu innych form finansowania. Nieruchomość stanowi zabezpieczenie wierzytelności banku, ale nie eliminuje całkowicie ryzyka. Jeżeli wartość rynkowa nieruchomości spada, bank może znaleźć się w sytuacji, w której zabezpieczenie nie pokrywa pełnej wartości pozostałego zadłużenia. Problem ten staje się szczególnie istotny w okresach gwałtownego osłabienia rynku nieruchomości.
Kryzys finansowy pokazał również znaczenie wzajemnych powiązań pomiędzy rynkiem nieruchomości, sektorem bankowym i całą gospodarką. Problemy ze spłatą kredytów mogą prowadzić do zwiększenia wartości należności zagrożonych w bankach. Instytucje finansowe, obawiając się dalszych strat, ograniczają następnie akcję kredytową i zaostrzają kryteria finansowania. Mniejsza dostępność kredytów ogranicza popyt na nieruchomości, co może wpływać na ich ceny oraz sytuację przedsiębiorstw działających w budownictwie i sektorach powiązanych. W ten sposób problemy jednej części rynku mogą przenosić się na kolejne obszary gospodarki.
Sytuacja ta powoduje, że analiza polityki hipotecznej konkretnego banku w okresie kryzysu może dostarczyć wielu informacji dotyczących sposobów zarządzania ryzykiem. Banki mogą reagować na pogorszenie sytuacji gospodarczej w różny sposób. Jedne ograniczają akcję kredytową bardzo szybko, inne utrzymują część dotychczasowej oferty, ale zmieniają zasady oceny klientów lub poziom cen. Różnice te mogą później znajdować odzwierciedlenie w jakości portfela i poziomie spłacalności zobowiązań.
Ważne jest przy tym rozróżnienie pomiędzy warunkami udzielania nowych kredytów a problemami portfela już istniejącego. Zaostrzenie polityki kredytowej może poprawiać jakość nowych umów, ponieważ bank wybiera klientów o lepszej sytuacji finansowej. Nie rozwiązuje jednak automatycznie problemu kredytów udzielonych wcześniej na bardziej liberalnych zasadach. W okresie kryzysu to właśnie wcześniejszy portfel może generować znaczną część opóźnień i strat.
Ocena spłacalności powinna więc uwzględniać strukturę portfela, moment udzielenia kredytu oraz warunki obowiązujące w poszczególnych okresach. Sama informacja o liczbie kredytów niespłacanych terminowo nie wystarcza do oceny skuteczności polityki banku. Istotne jest również to, czy problemy dotyczą nowych czy starszych zobowiązań, jak kształtuje się ich udział w całym portfelu oraz jakie czynniki mogły prowadzić do pogorszenia obsługi zadłużenia.
Jednym z podstawowych elementów polityki banku jest badanie zdolności kredytowej. Ocena ta obejmuje możliwość regulowania rat z bieżących dochodów oraz uwzględnia dotychczasowe zobowiązania klienta. W okresie kryzysu szczególnego znaczenia nabiera stabilność źródła dochodu. Bank może bardziej ostrożnie podchodzić do osób zatrudnionych w sektorach szczególnie narażonych na pogorszenie koniunktury lub uzyskujących dochody o dużej zmienności.
Wkład własny jest kolejnym istotnym elementem ograniczania ryzyka. Im większą część wartości nieruchomości finansuje klient z własnych środków, tym mniejsza kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia. Większe zaangażowanie własnego kapitału może również zmniejszać ryzyko sytuacji, w której spadek ceny nieruchomości powoduje, że wartość zadłużenia przekracza wartość rynkową zabezpieczenia.
Na sytuację kredytobiorcy oddziałuje również koszt kredytu. Obejmuje on nie tylko odsetki, ale także prowizje, ubezpieczenia oraz inne opłaty związane z finansowaniem. Z punktu widzenia długoterminowego bezpieczeństwa szczególne znaczenie ma poziom raty oraz jej możliwa zmienność. Wzrost obciążenia miesięcznego może być szczególnie dotkliwy dla gospodarstw domowych dysponujących niewielką nadwyżką dochodów po pokryciu podstawowych kosztów życia.
Polityka kredytowa powinna zatem uwzględniać pewien margines bezpieczeństwa. Klient, którego budżet pozwala na obsługę raty wyłącznie przy bardzo korzystnych warunkach, jest bardziej narażony na problemy w okresie pogorszenia koniunktury. Bank powinien brać pod uwagę możliwość wystąpienia niekorzystnych zmian i oceniać odporność klienta na wzrost obciążeń lub spadek dochodów.
Nie oznacza to, że maksymalne zaostrzenie warunków zawsze jest rozwiązaniem najlepszym. Nadmiernie restrykcyjna polityka może prowadzić do ograniczenia działalności kredytowej nawet wobec klientów posiadających odpowiednią sytuację finansową. Bank traci wówczas część potencjalnych przychodów, a gospodarstwa domowe mają mniejsze możliwości finansowania nieruchomości. Kluczowym zadaniem staje się więc znalezienie właściwej równowagi pomiędzy dostępnością kredytów a bezpieczeństwem ich spłaty.
Analiza tych zależności jest szczególnie interesująca na przykładzie banku DnB NORD, którego działalność przypadała na okres istotnych przemian na rynku finansowym i hipotecznym. Ocena jego polityki kredytowej pozwala zestawić warunki oferowane klientom z jakością portfela oraz sytuacją innych instytucji bankowych. Możliwe staje się tym samym określenie, czy zmiany zasad przyznawania kredytów pozostawały w związku ze sposobem ich późniejszej obsługi.
Temat ma znaczenie zarówno z punktu widzenia banku, jak i gospodarstw domowych. Dla instytucji finansowej prawidłowa ocena ryzyka wpływa na jakość aktywów, poziom wymaganych rezerw, wynik finansowy oraz bezpieczeństwo całej działalności. Dla klienta zasady udzielania kredytu określają natomiast możliwość realizacji jednej z najważniejszych decyzji finansowych w życiu.
Nie bez znaczenia pozostaje również perspektywa całej gospodarki. Kredyty hipoteczne wpływają na popyt mieszkaniowy, działalność deweloperską, budownictwo oraz szereg sektorów powiązanych. Nadmierna ekspansja kredytowa może prowadzić do narastania nierównowag, natomiast gwałtowne ograniczenie finansowania może pogłębiać spowolnienie. Odpowiedzialna polityka banków jest więc jednym z elementów stabilności finansowej.
Przedmiotem niniejszej pracy jest wpływ zaostrzenia warunków przyznawania kredytów hipotecznych na ich spłacalność w okresie kryzysu gospodarczego, analizowany na przykładzie banku DnB NORD. Szczególna uwaga została poświęcona zależności pomiędzy zasadami oceny zdolności kredytowej, warunkami finansowania oraz późniejszą jakością portfela kredytowego.
Głównym celem pracy jest określenie, w jaki sposób zmiany polityki kredytowej banku w warunkach pogorszenia sytuacji gospodarczej mogą wpływać na poziom ryzyka i spłacalność kredytów hipotecznych. Istotne jest również porównanie sytuacji badanego banku z innymi podmiotami działającymi na rynku oraz wskazanie czynników, które mogły decydować o jakości portfela.
Do celów szczegółowych należy przedstawienie istoty nieruchomości jako przedmiotu finansowania, scharakteryzowanie kredytu hipotecznego oraz podstawowych kosztów i ryzyk z nim związanych. Ważnym zadaniem jest także omówienie funkcjonowania polskiego systemu bankowości hipotecznej oraz przedstawienie zmian zachodzących na rynku w czasie kryzysu gospodarczego.
Pierwszy rozdział pracy poświęcono nieruchomościom oraz sposobom ich finansowania. Przedstawiono podstawowe definicje i rodzaje nieruchomości, ich cechy i funkcje, a następnie omówiono najważniejsze źródła finansowania zakupu i inwestycji w nieruchomości. Pozwala to umiejscowić kredyt hipoteczny w szerszym systemie finansowania rynku mieszkaniowego.
Drugi rozdział dotyczy kredytu hipotecznego jako podstawowego sposobu finansowania nieruchomości. Omówiono jego istotę, najważniejsze rodzaje oraz strukturę kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę. Przedstawiono również podstawowe cechy systemu bankowości hipotecznej w Polsce.
W trzecim rozdziale skoncentrowano się na wpływie kryzysu gospodarczego na rynek kredytów hipotecznych. Przedstawiono sytuację na światowych rynkach, a następnie odniesiono ją do rynku europejskiego i polskiego. Szczególną uwagę zwrócono na konsekwencje zaburzeń finansowych dla dostępności kredytów, polityki banków oraz jakości portfela hipotecznego.
Czwarty rozdział ma charakter analityczny i odnosi się bezpośrednio do banku DnB NORD. Przedstawiono podstawowe informacje dotyczące banku oraz oferowanych przez niego produktów hipotecznych. Następnie omówiono warunki udzielania kredytów i dokonano porównania spłacalności portfela hipotecznego z wynikami innych banków. Analiza ta służy ocenie, czy zaostrzenie kryteriów kredytowych mogło ograniczać ryzyko powstawania problemów ze spłatą.
Związek pomiędzy dostępnością kredytu hipotecznego a bezpieczeństwem jego późniejszej obsługi należy do podstawowych problemów polityki kredytowej. Bank nie powinien udzielać finansowania każdemu klientowi zainteresowanemu zakupem nieruchomości, lecz jednocześnie zbyt restrykcyjne kryteria mogą niepotrzebnie ograniczać akcję kredytową. Kryzys gospodarczy szczególnie mocno uwidacznia tę zależność, ponieważ w warunkach wzrostu niepewności błędy popełnione przy ocenie ryzyka stają się znacznie bardziej kosztowne. Analiza doświadczeń banku DnB NORD pozwala więc spojrzeć na zaostrzenie polityki kredytowej nie tylko jako na ograniczenie dostępności finansowania, ale również jako na instrument służący ochronie jakości portfela i stabilności działalności bankowej.