1. Wstęp
2. Podstawowe informacje o nieruchomości
2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia)
2.2. Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
2.3. Lokalizacja szczegółowa
2.4. Opis i stan techniczny budynków i budowli
2.5. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i formalne)
2.6. Zawartość dokumentacji technicznej
2.7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
2.8. Obecny sposób zarządzania nieruchomością
2.9. Podsumowanie i wnioski
3. Analiza rynku nieruchomości
3.1. Określenie zasięgu rynku
3.2. Klienci- potrzeby, preferencje i upodobania
3.3. Konkurencyjne nieruchomości
3.4. Analiza porównywalnych nieruchomości
3.5. Podsumowanie i wnioski
4. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Przychody i koszty – specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych
4.2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
4.3. Potencjalne źródło finansowania
4.4. Określenie wartości nieruchomości
4.5. Podsumowanie i wnioski
5. Analiza strategiczna
5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
5.2. Określenie wariantów postępowania
6. Ocena wariantów postępowania
6.1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów
6.2. Wskazanie wariantu optymalnego
7. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń
Podsumowanie i wnioski końcowe
Bibliografia
1. Wstęp
Nieruchomości komercyjne stanowią szczególną kategorię aktywów, których sposób użytkowania jest bezpośrednio związany z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz osiąganiem korzyści ekonomicznych. Do tej grupy zalicza się między innymi budynki biurowe, obiekty handlowe, magazynowe, logistyczne, usługowe, hotelowe oraz inne nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej lub oddawane do odpłatnego korzystania przedsiębiorcom. W odróżnieniu od nieruchomości wykorzystywanych przede wszystkim w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nieruchomość komercyjna jest zazwyczaj postrzegana również jako składnik majątku, który powinien generować dochód oraz zachowywać lub zwiększać swoją wartość.
Z tego względu zarządzanie nieruchomością komercyjną wymaga łączenia wielu dziedzin wiedzy. Konieczna jest znajomość uwarunkowań prawnych i technicznych, ale równie ważne są zagadnienia ekonomiczne, finansowe, marketingowe i organizacyjne. Zarządzający powinien rozumieć potrzeby użytkowników nieruchomości, obserwować lokalny rynek, kontrolować strukturę kosztów i przychodów, planować remonty i modernizacje oraz przewidywać zagrożenia mogące wpływać na przyszłą dochodowość obiektu.
Aktualna ustawa o gospodarce nieruchomościami ujmuje zarządzanie nieruchomością szeroko. Zgodnie z art. 184b polega ono na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności zmierzających do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością, obejmującej między innymi właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową, bezpieczeństwo użytkowania i prawidłową eksploatację, gospodarkę energetyczną, bieżące administrowanie, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz uzasadnione inwestowanie. Zarządcą nieruchomości jest natomiast przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie, a zakres jego działania określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
Tak określony zakres pokazuje, że zarządzania nie można utożsamiać wyłącznie z administrowaniem obiektem. Bieżące rozliczanie mediów, organizowanie sprzątania, zapewnianie ochrony, obsługi technicznej czy reagowanie na awarie są istotnymi zadaniami, lecz stanowią jedynie część całego procesu. Profesjonalne zarządzanie powinno dodatkowo obejmować długoterminowe planowanie sposobu wykorzystania nieruchomości oraz podejmowanie działań prowadzących do poprawy jej pozycji rynkowej.
Szczególnego znaczenia nabiera to właśnie w nieruchomościach komercyjnych. Niewłaściwie zarządzany obiekt może stopniowo tracić najemców, generować coraz wyższe koszty eksploatacji oraz stawać się mniej atrakcyjny w porównaniu z konkurencyjnymi nieruchomościami. Z drugiej strony odpowiednio przeprowadzona modernizacja, poprawa standardu, zmiana struktury najemców czy racjonalizacja kosztów może przyczynić się do zwiększenia przychodów oraz wartości całego obiektu.
Plan zarządzania nieruchomością powinien zatem stanowić kompleksowe opracowanie pozwalające połączyć diagnozę obecnego stanu z rekomendacjami dotyczącymi przyszłości. Jego zadaniem nie jest wyłącznie opisanie nieruchomości. Znacznie ważniejsze jest wskazanie problemów, możliwości rozwoju, alternatywnych wariantów postępowania oraz rozwiązania, które w danych warunkach można uznać za najbardziej korzystne.
Punktem wyjścia jest szczegółowe rozpoznanie samej nieruchomości. Bez prawidłowej identyfikacji stanu prawnego, parametrów technicznych i funkcjonalnych oraz sposobu zagospodarowania nie jest możliwe podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących dalszego wykorzystania obiektu. Konieczne jest więc ustalenie przedmiotu własności, podmiotu posiadającego prawa do nieruchomości oraz ewentualnych obciążeń mogących ograniczać możliwość podejmowania określonych działań.
Stan prawny może mieć bezpośredni wpływ na wartość ekonomiczną i możliwości rozwoju nieruchomości. Istnienie określonych praw osób trzecich, ograniczeń dotyczących sposobu użytkowania czy innych obciążeń może wpływać na decyzje inwestycyjne i sposób korzystania z obiektu. Dlatego analiza dokumentów prawnych powinna stanowić jeden z pierwszych etapów przygotowywania planu zarządzania.
Kolejną istotną cechą jest lokalizacja. W przypadku nieruchomości komercyjnych jej znaczenie jest szczególnie duże, ponieważ wpływa zarówno na atrakcyjność dla użytkowników, jak i możliwość generowania przychodów. Inne czynniki lokalizacyjne są istotne dla obiektu handlowego, inne dla budynku biurowego, a jeszcze inne dla magazynu lub centrum logistycznego.
Dla nieruchomości handlowej ważne mogą być natężenie ruchu, widoczność obiektu, dostępność komunikacji i miejsc parkingowych oraz liczba potencjalnych klientów znajdujących się w zasięgu oddziaływania. W przypadku biurowca istotne mogą być dostęp do komunikacji publicznej, prestiż lokalizacji oraz dostępność usług dla pracowników. Dla nieruchomości magazynowej szczególnego znaczenia nabierają połączenia drogowe, bliskość węzłów transportowych i możliwość obsługi pojazdów ciężarowych.
Analiza lokalizacji ogólnej powinna być uzupełniona analizą bezpośredniego otoczenia. Nieruchomość może znajdować się w atrakcyjnej części miasta, ale jednocześnie posiadać utrudniony wjazd, niewystarczający parking lub niekorzystne sąsiedztwo. Takie cechy mogą mieć istotny wpływ na zachowania potencjalnych użytkowników.
Ważnym elementem jest również przeznaczenie terenu wynikające z obowiązujących aktów planowania przestrzennego. Pozwala ono określić możliwości obecnego i przyszłego wykorzystania nieruchomości oraz potencjał jej rozwoju. Problem ten nabiera dodatkowego znaczenia w okresie reformy systemu planowania przestrzennego, ponieważ w ostatnich latach wprowadzano kolejne zmiany przepisów dotyczących planów ogólnych gmin i pozostałych instrumentów planistycznych.
Kolejny obszar analizy stanowi stan techniczny budynków i budowli. Nieruchomość komercyjna może generować dochód jedynie wtedy, gdy jest możliwe jej bezpieczne i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie. Zużycie konstrukcji, instalacji, elewacji, dachu czy systemów technicznych może prowadzić nie tylko do zwiększenia kosztów remontów, ale również do spadku atrakcyjności obiektu dla potencjalnych najemców.
Obowiązki właściciela i zarządcy w tym zakresie wynikają również z Prawa budowlanego. Obiekt musi być odpowiednio utrzymywany i podlega okresowym kontrolom. Co do zasady kontrole określonych elementów technicznych przeprowadza się co najmniej raz w roku, a kontrolę obejmującą między innymi ogólny stan techniczny i przydatność do użytkowania – co najmniej raz na pięć lat. W przypadku dużych budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m², oraz innych obiektów o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² ustawa przewiduje dodatkowe kontrole co najmniej dwa razy w roku.
Stan techniczny posiada jednocześnie wymiar ekonomiczny. Odkładanie niezbędnych napraw może prowadzić do pozornego ograniczenia kosztów w krótkim okresie, lecz w przyszłości zwiększyć skalę koniecznych nakładów. Racjonalne zarządzanie wymaga więc rozróżnienia wydatków bieżących, remontowych oraz inwestycyjnych i odpowiedniego rozłożenia ich w czasie.
Ważnym elementem planu jest analiza dokumentacji technicznej nieruchomości. Prawo budowlane przewiduje obowiązek przechowywania przez właściciela lub zarządcę określonych dokumentów przez cały okres istnienia obiektu. Informacje dotyczące kontroli, ekspertyz, remontów i innych zdarzeń dotyczących budynku są również powiązane z książką obiektu budowlanego oraz systemem c-KOB.
Kompletność dokumentacji ma znaczenie nie tylko formalne. Pozwala poznać historię techniczną budynku, wcześniejsze awarie i remonty oraz na tej podstawie lepiej planować przyszłe nakłady. Brak dokumentacji może zwiększać ryzyko związane z zarządzaniem, ponieważ utrudnia ocenę rzeczywistego stanu poszczególnych elementów obiektu.
Współcześnie coraz większego znaczenia w zarządzaniu nieruchomością komercyjną nabiera również gospodarka energetyczna. Koszty energii mogą stanowić istotną część kosztów eksploatacji dużych budynków, a parametry energetyczne zaczynają wpływać na atrakcyjność nieruchomości dla użytkowników i inwestorów. Obowiązujące regulacje dotyczące charakterystyki energetycznej są jednocześnie dostosowywane do nowej unijnej dyrektywy EPBD, co wskazuje na dalszy wzrost znaczenia efektywności energetycznej budynków.
Modernizacja energetyczna może zatem spełniać kilka funkcji jednocześnie. Może ograniczać koszty eksploatacji, zwiększać komfort użytkowników, zmniejszać ryzyko związane z przyszłymi zmianami regulacyjnymi oraz poprawiać pozycję nieruchomości wobec nowszych obiektów konkurencyjnych.
Samo rozpoznanie nieruchomości nie jest jednak wystarczające do przygotowania skutecznego planu. Obiekt funkcjonuje w określonym otoczeniu rynkowym i konkuruje o użytkowników z innymi nieruchomościami. Dlatego drugim zasadniczym elementem opracowania jest analiza rynku.
Pierwszym jej etapem powinno być określenie właściwego zasięgu. Nie zawsze będzie on zgodny z granicami administracyjnymi miasta lub gminy. Rynek konkurencyjny nieruchomości biurowych może obejmować określony fragment miasta, natomiast rynek powierzchni logistycznych może obejmować znacznie większy obszar związany z najważniejszymi szlakami transportowymi.
Następnie należy ustalić, kto jest potencjalnym użytkownikiem nieruchomości. W przypadku obiektu komercyjnego zamiast ogólnego pojęcia klienta często właściwsze jest posługiwanie się kategorią najemcy. Jego potrzeby zależą od rodzaju prowadzonej działalności, wielkości przedsiębiorstwa, potrzebnej powierzchni, możliwości finansowych oraz oczekiwanego standardu.
Dla potencjalnego najemcy wysokość czynszu jest tylko jednym z elementów decyzji. Znaczenie mogą posiadać również koszty eksploatacyjne, warunki umowy, dostępność miejsc parkingowych, standard powierzchni, możliwość jej adaptacji, jakość zarządzania budynkiem, bezpieczeństwo, infrastruktura techniczna oraz lokalizacja.
W przypadku nieruchomości komercyjnej szczególnie ważne jest więc porównanie oferty z konkurencyjnymi obiektami. Należy ustalić, jakie nieruchomości rzeczywiście konkurują o podobnych użytkowników oraz jakie warunki oferują. Analiza może obejmować stawki czynszów, standard, powierzchnie dostępne do najmu, poziom pustostanów, koszty eksploatacyjne oraz dodatkowe udogodnienia.
Porównanie pozwala wskazać, czy analizowany obiekt znajduje się w korzystnej pozycji rynkowej. Jeżeli jego czynsze są wyższe od konkurencji przy jednocześnie niższym standardzie, może być konieczne przeprowadzenie modernizacji lub zmiana polityki cenowej. Jeżeli natomiast nieruchomość oferuje cechy szczególnie cenione przez użytkowników, możliwe może być zwiększenie przychodów bez utraty konkurencyjności.
Kolejnym zasadniczym obszarem planu jest analiza finansowa. W nieruchomości komercyjnej nabiera ona szczególnego znaczenia, ponieważ jednym z podstawowych celów właściciela jest zazwyczaj osiąganie dochodu przy zachowaniu odpowiedniego poziomu wartości i ryzyka.
Analiza powinna rozpocząć się od identyfikacji wszystkich źródeł przychodów. Najważniejsze są zazwyczaj wpływy z czynszów, ale dodatkowe dochody mogą pochodzić między innymi z wynajmu miejsc parkingowych, powierzchni reklamowych, magazynowych albo innych elementów infrastruktury. Ich znaczenie zależy od rodzaju konkretnej nieruchomości.
Należy równocześnie szczegółowo przeanalizować koszty. Mogą one obejmować między innymi media, ochronę, sprzątanie, konserwację, ubezpieczenia, podatki, obsługę techniczną, wynagrodzenie zarządzającego oraz wydatki związane z remontami. Dopiero pełne zestawienie przychodów i kosztów pozwala określić rzeczywisty wynik generowany przez nieruchomość.
Szczególne znaczenie ma rozróżnienie kosztów operacyjnych od nakładów inwestycyjnych. Wymiana pojedynczego zużytego elementu instalacji jest czym innym niż kompleksowa modernizacja całego systemu. W planie zarządzania należy więc określić, które wydatki są niezbędne dla bieżącego funkcjonowania, a które mają prowadzić do zwiększenia przyszłych korzyści.
Możliwości zwiększania przychodów należy analizować w sposób kompleksowy. Najprostszym rozwiązaniem może wydawać się podwyższenie czynszu, jednak decyzja taka nie zawsze będzie optymalna. Zbyt wysoka stawka może zwiększyć ryzyko utraty najemcy i powstania pustostanu. Właściciel powinien więc analizować nie tylko nominalną wysokość czynszu, ale także stabilność wpływów w dłuższym okresie.
Pustostan jest jednym z najważniejszych rodzajów ryzyka w nieruchomości komercyjnej. Niewynajęta powierzchnia nie generuje oczekiwanych przychodów, natomiast właściciel nadal może ponosić część kosztów jej utrzymania. Długotrwały pustostan może więc znacząco pogorszyć wynik ekonomiczny całego obiektu.
Z tego powodu znaczenie posiada zarządzanie relacjami z najemcami. Utrzymanie dobrego i wypłacalnego użytkownika może być ekonomicznie korzystniejsze niż ciągłe poszukiwanie nowego podmiotu gotowego zaakceptować nieznacznie wyższy czynsz. Przy ocenie ofert należy brać pod uwagę zarówno wysokość wpływów, jak i długość umowy, ryzyko kredytowe najemcy, koszty adaptacji powierzchni oraz ewentualne okresy bezczynszowe i inne zachęty.
W niektórych nieruchomościach znaczenie posiada również struktura najemców. Nadmierne uzależnienie dochodów od jednego podmiotu może zwiększać ryzyko właściciela. Z drugiej strony w określonych obiektach długoterminowy najem całej powierzchni przez stabilne przedsiębiorstwo może stanowić znaczącą zaletę. Nie istnieje więc uniwersalny model struktury najmu odpowiedni dla każdego obiektu.
Analiza finansowa powinna także prowadzić do identyfikacji możliwości zmniejszania kosztów. Nie chodzi przy tym o prostą redukcję wydatków. Oszczędności uzyskiwane poprzez ograniczanie niezbędnych przeglądów lub konserwacji mogą jedynie przesuwać koszty w przyszłość i zwiększać ryzyko awarii. Racjonalizacja powinna polegać przede wszystkim na eliminowaniu nieefektywności, renegocjowaniu umów, poprawie efektywności energetycznej oraz odpowiednim planowaniu zakupów i remontów.
W przypadku planowania większych przedsięwzięć konieczne jest także określenie potencjalnych źródeł finansowania. Właściciel może wykorzystywać środki własne, finansowanie bankowe, leasing w odniesieniu do wybranych elementów wyposażenia lub inne dostępne rozwiązania. Wybór powinien uwzględniać koszt kapitału, wpływ zadłużenia na płynność oraz oczekiwane efekty inwestycji.
Istotnym elementem planu jest również wartość nieruchomości. W przypadku obiektów komercyjnych pozostaje ona szczególnie mocno związana z możliwością generowania przyszłych dochodów, choć znaczenie mają także lokalizacja, stan techniczny, przeznaczenie i aktualna sytuacja rynkowa.
Należy jednak odróżnić analizę ekonomiczną wykonywaną na potrzeby planu zarządzania od formalnej wyceny nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje określone podejścia do wyceny, w tym porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane, a wartość rynkowa jest określana w ramach formalnego procesu wyceny. Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy, a jego wykorzystanie oraz aktualizacja podlegają regułom przewidzianym w ustawie.
Jeżeli plan zarządzania nie obejmuje formalnej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, właściwsze jest więc posługiwanie się określeniem analiza wartości, analiza ekonomiczna nieruchomości albo wykorzystanie istniejącego operatu szacunkowego jako źródła informacji.
Wyniki analizy prawnej, technicznej, rynkowej i finansowej stanowią podstawę analizy strategicznej. Jej zadaniem jest wskazanie najważniejszych cech decydujących o obecnej oraz potencjalnej pozycji nieruchomości.
Mocną stroną może być dobra lokalizacja, wysoki standard techniczny, stabilna baza najemców, niskie koszty eksploatacyjne czy możliwość rozbudowy. Słabością może być natomiast wysoki poziom pustostanów, przestarzałe instalacje, ograniczona dostępność parkingu, nieefektywność energetyczna lub niedostosowanie powierzchni do współczesnych potrzeb użytkowników.
Identyfikacja tych elementów powinna prowadzić do stworzenia możliwych wariantów postępowania. Pierwszy może zakładać utrzymanie obecnego sposobu funkcjonowania przy wykonaniu wyłącznie niezbędnych prac. Drugi może przewidywać ograniczoną modernizację i zmianę polityki najmu. Kolejny może obejmować kompleksową przebudowę lub zmianę sposobu wykorzystania części obiektu. Konkretne warianty muszą jednak wynikać z rzeczywistych cech analizowanej nieruchomości.
Każdy wariant powinien zostać oceniony według podobnych kryteriów. Konieczne jest określenie wysokości nakładów, potencjalnego wpływu na przychody i koszty, przewidywanego okresu realizacji oraz poziomu ryzyka. Należy również uwzględnić konsekwencje techniczne i organizacyjne.
Rozwiązanie najdroższe nie musi być najlepsze. Jeżeli kompleksowa modernizacja wymaga bardzo dużych nakładów, których rynek nie pozwoli odzyskać poprzez wzrost czynszów lub wartości, korzystniejszy może być mniej rozbudowany wariant. Podobnie rozwiązanie wymagające najniższych nakładów może okazać się nieopłacalne w dłuższej perspektywie, jeśli prowadzi do stopniowej utraty najemców.
Wskazanie wariantu optymalnego powinno zatem wynikać z porównania korzyści, kosztów oraz ryzyka. Zadaniem planu zarządzania nie jest wybranie rozwiązania najbardziej ambitnego, lecz takiego, które najlepiej realizuje cele właściciela przy istniejących ograniczeniach.
Po wyborze wariantu konieczne jest przygotowanie planu wdrożenia. Powinien on wskazywać harmonogram działań, kolejność realizacji prac, źródła finansowania, odpowiedzialność poszczególnych podmiotów oraz sposoby kontroli rezultatów.
Szczególną częścią tego etapu jest analiza zagrożeń. Mogą one wynikać między innymi ze wzrostu kosztów prac budowlanych, opóźnień wykonawców, problemów technicznych ujawnionych podczas modernizacji, utraty najemców, zmian sytuacji rynkowej lub trudności z uzyskaniem finansowania. Dla każdego istotnego ryzyka należy rozważyć możliwość jego ograniczenia.
Plan powinien również pozostawać dokumentem podlegającym okresowej aktualizacji. Rynek nieruchomości komercyjnych jest zmienny, a decyzja uzasadniona przy określonych poziomach czynszów, kosztów finansowania czy cen energii może po kilku latach wymagać ponownego przeanalizowania. Podobnie mogą zmieniać się wymagania techniczne i energetyczne dotyczące budynków. Aktualnie trwa proces dostosowywania polskich regulacji do nowej dyrektywy dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków, co dodatkowo potwierdza znaczenie obserwowania zmian prawnych przy długoterminowym planowaniu nieruchomości.
Celem niniejszego opracowania jest przygotowanie kompleksowego planu zarządzania nieruchomością komercyjną, obejmującego ocenę jej stanu prawnego, technicznego, funkcjonalnego, rynkowego i finansowego oraz wskazanie optymalnego wariantu dalszego postępowania. Plan ma umożliwić określenie potencjału ekonomicznego nieruchomości, identyfikację obszarów wymagających poprawy, ocenę możliwości zwiększenia przychodów i racjonalizacji kosztów oraz opracowanie działań pozwalających utrzymać lub zwiększyć konkurencyjność i wartość nieruchomości w dłuższym okresie.
Opracowanie zostało podzielone na siedem zasadniczych części. Po wstępie przedstawione zostaną podstawowe informacje dotyczące nieruchomości. Analizie podlegać będzie jej stan prawny, status właściciela i ewentualne obciążenia, lokalizacja oraz uwarunkowania planistyczne. Przedstawiony zostanie również stan techniczny budynków i budowli, ich najważniejsze parametry techniczne i formalne, dokumentacja oraz obecny sposób zagospodarowania i zarządzania.
Trzecia część poświęcona zostanie analizie rynku nieruchomości. Określony zostanie właściwy zasięg rynku konkurencyjnego oraz charakterystyka potencjalnych najemców i ich potrzeb. Następnie wskazane zostaną nieruchomości konkurencyjne, których porównanie z analizowanym obiektem pozwoli określić jego pozycję, mocne strony i ewentualne deficyty.
Czwarta część obejmuje bieżącą analizę finansową. Przedstawione zostaną źródła przychodów oraz podstawowe grupy kosztów związanych z funkcjonowaniem obiektu. Następnie przeanalizowane zostaną możliwości zwiększenia dochodów i ograniczenia wydatków przy zachowaniu prawidłowych warunków użytkowania nieruchomości. Uwzględnione zostaną również potencjalne źródła finansowania planowanych przedsięwzięć oraz zagadnienie wartości ekonomicznej nieruchomości.
Piąta część ma charakter strategiczny. Na podstawie wyników wcześniejszych analiz zostaną zidentyfikowane mocne i słabe strony nieruchomości, a następnie sformułowane możliwe warianty dalszego postępowania. Pozwoli to przejść od diagnozy do projektowania konkretnych rozwiązań.
W części szóstej warianty zostaną poddane ocenie porównawczej. Przedstawione będą konsekwencje wdrożenia każdego z nich, z uwzględnieniem aspektów finansowych, technicznych, organizacyjnych i rynkowych. Na tej podstawie wskazany zostanie wariant uznany za optymalny z punktu widzenia celów właściciela oraz długookresowego funkcjonowania nieruchomości.
Ostatnia, siódma część przedstawia plan wdrożenia wybranego rozwiązania. Uwzględnione zostaną działania konieczne do jego realizacji, kolejność ich podejmowania oraz potencjalne zagrożenia mogące wpływać na osiągnięcie założonych rezultatów. Całość zostanie zakończona podsumowaniem i sformułowaniem końcowych wniosków.
Przygotowanie planu zarządzania nieruchomością komercyjną pozwala spojrzeć na obiekt nie wyłącznie jako na budynek wymagający bieżącej obsługi technicznej, ale jako na aktywo funkcjonujące na konkurencyjnym rynku. Jego wyniki ekonomiczne zależą od wielu wzajemnie powiązanych czynników: lokalizacji, jakości technicznej, kosztów eksploatacji, sposobu zarządzania, struktury najemców, atrakcyjności dla potencjalnych użytkowników oraz sytuacji na lokalnym rynku.
Skuteczne zarządzanie wymaga zatem jednoczesnego uwzględniania perspektywy bieżącej oraz długoterminowej. Konieczne jest utrzymanie obiektu w odpowiednim stanie i zapewnienie jego sprawnego funkcjonowania, ale równie ważne pozostaje przewidywanie zmian mogących wpływać na jego przyszłą konkurencyjność. Nieruchomość, która obecnie znajduje najemców bez większych trudności, może w przyszłości stracić część swojej atrakcyjności, jeżeli konkurencyjne obiekty zaoferują wyższy standard, niższe koszty eksploatacji albo rozwiązania lepiej odpowiadające nowym potrzebom użytkowników.
Plan zarządzania stanowi więc narzędzie umożliwiające przekształcenie informacji o nieruchomości w podstawę konkretnych decyzji. Połączenie analizy stanu prawnego i technicznego z oceną rynku, sytuacji finansowej oraz możliwości strategicznych pozwala wskazać rozwiązania, które nie tylko odpowiadają na obecne problemy, ale również przygotowują nieruchomość do funkcjonowania w zmieniającym się otoczeniu gospodarczym. W tym ujęciu właściwe zarządzanie może stanowić jeden z podstawowych czynników decydujących o zdolności nieruchomości komercyjnej do generowania stabilnego dochodu i utrzymywania wartości w długim okresie.