Wstęp
Rozdział I. Rozwój rynku nieruchomości i zasady jego funkcjonowania
- Rynek nieruchomości w Polsce po 1990 roku
- Podmioty rynku nieruchomości
- Podaż i popyt na rynku nieruchomości
- Szanse i bariery rozwoju rynku nieruchomości
Rozdział II. Specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych jako istotny element zwiększający ryzyko
- Złożoność i powiązania rynku nieruchomości
- Znaczenie ekonomiczne
2.1. Wpływ poprzez stopę procentową na koniunkturę
2.2. Wpływ poprzez ceny nieruchomości na majątek gospodarstw domowych i skłonność do konsumpcji
2.3. Wyciąganie kapitału z nieruchomości
2.4. Wpływ poprzez stopę procentową na koszt kredytu i jego dostępności dla gospodarstw domowych
- Znaczenie społeczne
- Indywidualizm rozwiązań rynkowych
Rozdział III. Klimat inwestycyjny rynku nieruchomości
- Przyrost kredytów mieszkaniowych
- Dostępność mieszkań
- Dostępność kredytu
- Ocena wdrożenia nowych przepisów regulacyjnych
Rozdział IV. Wpływ sytuacji makroekonomicznej na rozwój oferty kredytów mieszkaniowych PKO BP SA
- Charakterystyka działalności PKO BP SA
- Prezentacja oferty kredytów mieszkaniowych
- Udział kredytów mieszkaniowych w strukturze udzielonych kredytów
3.1. Struktura
3.2. Dynamika
- Uwarunkowania makroekonomiczne działalności kredytowej w sferze kredytów mieszkaniowych
Zakończenie
Bibliografia
Spis tabel i rysunków
Wstęp
Rynek nieruchomości mieszkaniowych stanowi jeden z ważniejszych elementów współczesnej gospodarki. Jego funkcjonowanie jest ściśle powiązane zarówno z sytuacją gospodarstw domowych, działalnością przedsiębiorstw budowlanych i deweloperskich, jak i z sektorem bankowym oraz polityką gospodarczą państwa. Mieszkanie pełni szczególną funkcję, ponieważ z jednej strony zaspokaja podstawową potrzebę człowieka, z drugiej natomiast stanowi dobro o znacznej wartości, przedmiot inwestycji oraz zabezpieczenie długoterminowych zobowiązań finansowych. Z tego względu zmiany zachodzące na rynku nieruchomości wpływają na sytuację ekonomiczną gospodarstw domowych, poziom konsumpcji, wielkość inwestycji oraz działalność instytucji finansowych.
Specyfika nieruchomości powoduje, że rynek ten różni się od większości rynków dóbr konsumpcyjnych. Nieruchomości charakteryzują się trwałością, wysoką jednostkową wartością, nieprzenośnością oraz znacznym zróżnicowaniem pod względem lokalizacji, standardu i innych cech użytkowych. Proces tworzenia nowej podaży jest ponadto długotrwały i wymaga znacznych nakładów finansowych. Oznacza to, że podaż mieszkań nie może natychmiast dostosować się do zmian popytu. W okresach szybkiego wzrostu zapotrzebowania na nieruchomości ograniczona elastyczność podaży może przyczyniać się do wzrostu cen, natomiast pogorszenie koniunktury może powodować ograniczenie nowych inwestycji.
Polski rynek nieruchomości przeszedł po 1990 roku głębokie przemiany związane ze zmianą systemu gospodarczego, rozwojem własności prywatnej, powstaniem nowych instytucji rynkowych oraz rozwojem komercyjnego finansowania zakupu mieszkań. Stopniowo zwiększało się znaczenie sektora deweloperskiego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz kredytów hipotecznych. Rozwój rynku mieszkaniowego był jednocześnie powiązany z przemianami sektora bankowego oraz wzrostem możliwości finansowania przez gospodarstwa domowe zakupów nieruchomości przy wykorzystaniu długoterminowych zobowiązań kredytowych.
Dla większości gospodarstw domowych zakup mieszkania stanowi jedną z największych decyzji finansowych podejmowanych w ciągu życia. Wysoka relacja ceny nieruchomości do bieżących dochodów powoduje, że sfinansowanie zakupu wyłącznie ze zgromadzonych oszczędności jest dla wielu osób trudne albo niemożliwe. Kredyt mieszkaniowy pełni w tej sytuacji funkcję umożliwiającą rozłożenie kosztu nabycia nieruchomości na długi okres i wykorzystanie przyszłych dochodów gospodarstwa domowego do finansowania bieżącego zakupu.
Rynek kredytów mieszkaniowych stanowi więc istotne ogniwo łączące sektor nieruchomości z sektorem finansowym. Zmiana warunków udzielania kredytów może wpływać na liczbę gospodarstw domowych posiadających możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości, a tym samym na poziom popytu mieszkaniowego. Jednocześnie zmiany cen nieruchomości oddziałują na wielkość kredytu potrzebnego do zakupu określonego mieszkania oraz na relację wartości zobowiązania do wartości zabezpieczenia. Powstaje w ten sposób system wzajemnych zależności, w którym rynek kredytowy oddziałuje na rynek nieruchomości, a sytuacja na rynku nieruchomości wpływa na działalność kredytową banków.
Szczególnie duże znaczenie dla rynku kredytów mieszkaniowych posiada sytuacja makroekonomiczna kraju. Decyzja gospodarstwa domowego dotycząca zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania zależy między innymi od poziomu i stabilności osiąganych dochodów, sytuacji na rynku pracy, oczekiwań dotyczących przyszłości oraz kosztu finansowania. Bank, podejmując decyzję o udzieleniu kredytu, również uwzględnia warunki gospodarcze, ponieważ wpływają one na zdolność kredytobiorców do terminowej obsługi zadłużenia oraz poziom ryzyka kredytowego.
Jednym z najważniejszych czynników makroekonomicznych wpływających na kredyty mieszkaniowe są stopy procentowe. Ich poziom oddziałuje na koszt pozyskiwania pieniądza w gospodarce, warunki oferowane przez banki oraz wysokość obciążeń związanych z obsługą kredytu. W przypadku zobowiązań o zmiennym oprocentowaniu zmiana odpowiedniej stopy referencyjnej może prowadzić do zmiany wysokości raty. W przypadku kredytów o oprocentowaniu okresowo stałym oddziaływanie zmian rynkowych jest odmienne w okresie obowiązywania ustalonej stopy, jednak poziom stóp nadal wpływa na warunki, na jakich bank jest w stanie oferować nowe finansowanie.
Znaczenie tego mechanizmu jest szczególnie widoczne w 2026 roku. Według danych Narodowego Banku Polskiego od 5 marca 2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%. Zmiany poziomu stóp procentowych należy analizować jako jeden z głównych czynników kształtujących koszt finansowania i zdolność kredytową gospodarstw domowych. Nie oznacza to jednak, że sama obniżka stóp automatycznie prowadzi do proporcjonalnego wzrostu sprzedaży kredytów, ponieważ decyzje kredytowe zależą również od cen nieruchomości, dochodów klientów, wymagań regulacyjnych oraz polityki kredytowej banków.
Ważnym czynnikiem pozostaje także inflacja. Jej wzrost może wpływać na sytuację gospodarstw domowych poprzez zmniejszenie realnej siły nabywczej osiąganych dochodów oraz zwiększenie wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem. Może również oddziaływać na koszty budowy mieszkań poprzez wzrost cen materiałów, usług i pracy. Z perspektywy rynku kredytowego szczególnie ważne jest oddziaływanie inflacji na politykę pieniężną, ponieważ reakcja banku centralnego na zmiany dynamiki cen może prowadzić do zmian stóp procentowych, a w konsekwencji kosztów finansowania.
Kolejnym istotnym uwarunkowaniem jest sytuacja na rynku pracy. Stabilne zatrudnienie i odpowiedni poziom dochodów wpływają na skłonność gospodarstw domowych do podejmowania długoterminowych zobowiązań oraz stanowią podstawę oceny ich zdolności kredytowej. W okresach dobrej koniunktury, rosnącego zatrudnienia i wzrostu wynagrodzeń możliwości finansowe części gospodarstw domowych zwiększają się. W warunkach wzrostu bezrobocia lub niepewności zatrudnienia skłonność do zaciągania kredytu może natomiast maleć, a banki mogą ostrożniej podchodzić do oceny ryzyka.
Sytuacja makroekonomiczna oddziałuje zatem jednocześnie na stronę popytową i podażową rynku kredytowego. Gospodarstwa domowe reagują na zmiany kosztów finansowania, dochodów i cen mieszkań, natomiast banki dostosowują kryteria oceny zdolności kredytowej, marże, strukturę produktów oraz skalę gotowości do finansowania określonych grup klientów. Wyniki ankiety NBP dotyczącej sytuacji na rynku kredytowym wskazywały, że w pierwszym kwartale 2026 r. banki łagodziły kryteria udzielania kredytów dla gospodarstw domowych. Pokazuje to, że przy analizowaniu rynku mieszkaniowego należy uwzględniać nie tylko wysokość stóp procentowych, lecz także działania podejmowane przez same instytucje kredytowe.
Szczególnie interesująca jest zależność pomiędzy cenami nieruchomości a możliwościami finansowymi gospodarstw domowych. Wzrost cen mieszkań powoduje zwiększenie kapitału potrzebnego do dokonania zakupu. Jeżeli wynagrodzenia i zdolność kredytowa gospodarstw domowych rosną wolniej niż ceny nieruchomości, dostępność mieszkań może się pogarszać nawet w warunkach obniżania kosztu kredytu. Z tego względu analizowanie samej liczby lub wartości nowo udzielanych kredytów bez odniesienia ich do zmian cen mieszkań oraz dochodów ludności mogłoby prowadzić do niepełnych wniosków.
Pojęcie dostępności mieszkania powinno być przy tym odróżniane od dostępności kredytu. Dostępność mieszkania odnosi się przede wszystkim do relacji cen nieruchomości do możliwości ekonomicznych gospodarstwa domowego. Dostępność kredytu wiąże się natomiast ze zdolnością uzyskania finansowania bankowego przy określonym poziomie dochodów, kosztach utrzymania, wymaganym wkładzie własnym, wysokości oprocentowania oraz stosowanych przez bank kryteriach oceny ryzyka. Obie kategorie pozostają ze sobą silnie powiązane, ale nie są tożsame.
Zmiany cen nieruchomości mogą dodatkowo wpływać na sytuację ekonomiczną gospodarstw domowych poprzez efekt majątkowy. Wzrost wartości posiadanego mieszkania zwiększa nominalną wartość majątku właściciela, co może wpływać na jego ocenę własnej sytuacji finansowej i decyzje konsumpcyjne. Spadek cen może natomiast powodować efekt przeciwny. Relacja ta nabiera szczególnego znaczenia w gospodarkach, w których nieruchomości stanowią znaczącą część majątku gospodarstw domowych.
Zjawiskiem występującym w części systemów finansowych jest również możliwość pozyskiwania środków na podstawie wartości posiadanej nieruchomości. Mechanizm ten, określany niekiedy jako uwalnianie lub „wyciąganie” kapitału z nieruchomości, prowadzi do jeszcze silniejszego powiązania rynku mieszkaniowego z zachowaniami konsumpcyjnymi gospodarstw domowych. Zmiany wartości nieruchomości mogą w takich warunkach wpływać nie tylko na decyzje dotyczące zakupu lub sprzedaży mieszkania, ale także na dostęp gospodarstw do finansowania innych wydatków.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych posiada jednocześnie istotne znaczenie społeczne. Warunki mieszkaniowe wpływają na jakość życia, decyzje dotyczące zakładania rodziny, mobilność zawodową oraz poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego. Problem dostępności mieszkań nie może być zatem rozpatrywany wyłącznie jako zagadnienie sektora finansowego czy budowlanego. Zmiany cen mieszkań oraz możliwości uzyskania kredytu oddziałują bezpośrednio na możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych przez społeczeństwo.
Szczególnego znaczenia nabierają w tym kontekście regulacje dotyczące udzielania kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Ich celem jest między innymi ograniczenie ryzyka podejmowanego zarówno przez banki, jak i gospodarstwa domowe. Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S określa dobre praktyki dotyczące zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Zmiany wprowadzone w jej ostatnich nowelizacjach odnoszą się m.in. do sposobu uwzględniania bufora stopy procentowej przy ocenie zdolności kredytowej oraz kredytów objętych określonymi programami mieszkaniowymi.
Regulacje ostrożnościowe mogą z jednej strony ograniczać możliwość uzyskania finansowania przez część klientów, z drugiej jednak służą ograniczaniu ryzyka nadmiernego zadłużenia i powstawania portfeli kredytowych charakteryzujących się podwyższonym prawdopodobieństwem niewypłacalności. Analizując wpływ regulacji na rynek, należy więc uwzględniać zarówno ich konsekwencje dla bieżącej dostępności kredytów, jak i funkcję stabilizacyjną w długim okresie.
W 2026 r. sytuacja rynku kredytów mieszkaniowych powinna być oceniana z uwzględnieniem jednoczesnego oddziaływania tych czynników. Poziom stóp procentowych, polityka kredytowa banków, sytuacja dochodowa gospodarstw domowych, ceny mieszkań oraz regulacje tworzą łącznie klimat inwestycyjny rynku nieruchomości. Badanie jednego czynnika bez uwzględnienia pozostałych byłoby niewystarczające do wyjaśnienia zmian zachodzących w sprzedaży i wartości kredytów mieszkaniowych.
Szczególnym przedmiotem analizy w niniejszej pracy jest PKO Bank Polski S.A. Wybór tego podmiotu pozwala przeanalizować zależności pomiędzy sytuacją makroekonomiczną a działalnością kredytową na przykładzie banku posiadającego rozbudowaną ofertę finansowania nieruchomości. W aktualnej ofercie PKO BP znajdują się między innymi kredyty hipoteczne z możliwością wyboru oprocentowania zmiennego lub okresowo stałego, a także rozwiązania związane z gwarancjami BGK.
Dane publikowane przez Grupę PKO Banku Polskiego wskazują jednocześnie, że kredyty mieszkaniowe pozostają istotnym elementem jej działalności detalicznej. W prezentacji wynikowej za pierwszy kwartał 2026 r. wartość brutto kredytów mieszkaniowych w walucie lokalnej wynosiła około 133 mld zł, wobec około 118 mld zł rok wcześniej, przy jednoczesnym dalszym zmniejszaniu portfela walutowego. Dane te obejmują PKO Bank Polski, PKO Bank Hipoteczny oraz KREDOBANK, dlatego w części empirycznej pracy należy konsekwentnie rozróżniać wyniki jednostkowe PKO BP od danych całej grupy.
Zmiana poziomu stóp procentowych wpływa przy tym nie tylko na zachowania klientów banku, lecz również na wyniki jego działalności. PKO BP wskazywał w wynikach za pierwszy kwartał 2026 r., że obniżenie stóp procentowych było jednym z czynników spadku marży odsetkowej. Pokazuje to dwustronny charakter oddziaływania polityki pieniężnej: niższe stopy mogą poprawiać warunki finansowania części kredytobiorców, ale jednocześnie zmieniają warunki ekonomiczne prowadzenia działalności przez banki.
Rynek kredytów mieszkaniowych jest ponadto obszarem działalności charakteryzującym się długim horyzontem czasowym. Kredyty hipoteczne są udzielane najczęściej na wiele lat, dlatego decyzje podejmowane w określonych warunkach makroekonomicznych oddziałują na sytuację banku i kredytobiorcy długo po zmianie tych warunków. Zmiany stóp procentowych, cen nieruchomości czy poziomu dochodów mogą więc wpływać nie tylko na nową sprzedaż kredytów, ale również na jakość istniejącego portfela oraz zachowania klientów posiadających już zobowiązania.
Na sytuację banku wpływają również konsekwencje wcześniejszych decyzji kredytowych. W przypadku PKO BP istotnym zagadnieniem pozostaje ryzyko prawne związane z historycznym portfelem walutowych kredytów hipotecznych. Bank poinformował, że w drugim kwartale 2026 r. wstępnie oszacowane koszty tego ryzyka wyniosły 297 mln zł. Problem ten pokazuje, że ocena działalności banku na rynku hipotecznym powinna uwzględniać nie tylko bieżącą sprzedaż, lecz również strukturę i ryzyko portfela kredytów powstałego w poprzednich okresach.
Analiza wpływu sytuacji makroekonomicznej na rozwój rynku kredytów mieszkaniowych wymaga zatem wielowymiarowego podejścia. Nie można sprowadzać zależności wyłącznie do prostego stwierdzenia, że obniżenie stóp procentowych powoduje wzrost kredytowania, a ich podwyższenie prowadzi do spadku popytu. W praktyce istotne znaczenie posiadają również dochody ludności, poziom cen nieruchomości, oczekiwania gospodarstw domowych, sytuacja na rynku pracy, polityka kredytowa banków oraz obowiązujące regulacje.
Szczególną uwagę należy zwrócić na wzajemne oddziaływanie cen mieszkań i zdolności kredytowej. Poprawa warunków finansowania może zwiększać maksymalną kwotę kredytu dostępną dla części gospodarstw domowych. Jeżeli jednak jednocześnie rosną ceny nieruchomości, rzeczywista poprawa możliwości zakupu mieszkania może być mniejsza. Z tego względu w pracy zasadne jest równoczesne analizowanie dostępności kredytu oraz dostępności mieszkań.
Istotna jest również dynamika zmian, a nie tylko poziom poszczególnych zmiennych. Dla decyzji gospodarstw domowych znaczenie mogą mieć oczekiwania dotyczące dalszego kierunku zmian stóp procentowych lub cen mieszkań. Osoby oczekujące spadku kosztu kredytu mogą odraczać decyzję o zakupie, podczas gdy oczekiwanie wzrostu cen nieruchomości może skłaniać część nabywców do wcześniejszego zawarcia transakcji. Na rynku występują więc również mechanizmy wynikające z oczekiwań dotyczących przyszłych warunków gospodarczych.
Głównym celem niniejszej pracy jest ocena wpływu sytuacji makroekonomicznej na rozwój rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce na przykładzie działalności PKO Banku Polskiego S.A. Realizacja tego celu wymaga przedstawienia zasad funkcjonowania rynku nieruchomości, wyjaśnienia zależności pomiędzy rynkiem mieszkaniowym a sektorem kredytowym, analizy aktualnego klimatu inwestycyjnego oraz zbadania zmian zachodzących w ofercie i portfelu kredytów mieszkaniowych badanego banku.
Do celów szczegółowych pracy należy przedstawienie rozwoju i specyfiki polskiego rynku nieruchomości, scharakteryzowanie jego podstawowych uczestników oraz mechanizmów kształtowania popytu i podaży. Kolejnym celem jest określenie znaczenia ekonomicznego i społecznego nieruchomości mieszkaniowych oraz zidentyfikowanie najważniejszych kanałów, poprzez które sytuacja makroekonomiczna oddziałuje na rynek mieszkaniowy i kredytowy. Szczególnej analizie poddany zostanie wpływ stóp procentowych na koszt i dostępność finansowania.
W części empirycznej celem będzie przedstawienie działalności PKO Banku Polskiego S.A. na rynku kredytów mieszkaniowych oraz analiza struktury i dynamiki jego zaangażowania w finansowanie nieruchomości. Pozwoli to określić, czy i w jaki sposób zmiany warunków gospodarczych znajdują odzwierciedlenie w działalności kredytowej badanego banku.
Główny problem badawczy można sformułować w postaci pytania: w jaki sposób sytuacja makroekonomiczna wpływa na rozwój rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce oraz działalność PKO Banku Polskiego S.A. w zakresie finansowania nieruchomości mieszkaniowych? Z problemem głównym związane są pytania dotyczące wpływu stóp procentowych na koszt i dostępność kredytów, znaczenia cen nieruchomości i poziomu dochodów gospodarstw domowych, oddziaływania regulacji na zdolność kredytową oraz reakcji banku na zmieniające się warunki rynkowe.
Przyjęto założenie, że sytuacja makroekonomiczna stanowi jeden z podstawowych czynników kształtujących rynek kredytów mieszkaniowych, lecz jej wpływ ma charakter wieloczynnikowy. Zmiany poziomu stóp procentowych oddziałują na koszt finansowania, jednak rzeczywista wielkość popytu kredytowego zależy również od cen mieszkań, sytuacji dochodowej gospodarstw domowych, warunków zatrudnienia, regulacji oraz kryteriów stosowanych przez banki. Ocena rynku powinna zatem opierać się na łącznej analizie tych uwarunkowań.
W pracy zastosowana zostanie przede wszystkim metoda krytycznej analizy literatury z zakresu ekonomii, bankowości, rynku nieruchomości oraz finansów gospodarstw domowych. W części analitycznej wykorzystane zostaną dane dotyczące stóp procentowych, rynku kredytowego, cen i dostępności mieszkań oraz dane finansowe i produktowe PKO Banku Polskiego S.A. Istotne znaczenie będzie miała metoda porównawcza oraz analiza dynamiki i struktury wybranych wielkości ekonomicznych. Ze względu na aktualność problematyki szczególne znaczenie posiadają dane Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego oraz publikowane informacje finansowe badanego banku.
Praca została podzielona na cztery rozdziały. Pierwszy rozdział poświęcony zostanie rozwojowi rynku nieruchomości oraz zasadom jego funkcjonowania. Przedstawiona zostanie ewolucja polskiego rynku po 1990 roku, jego podstawowe podmioty oraz mechanizmy kształtujące podaż i popyt. Omówione zostaną również najważniejsze szanse i bariery rozwoju rynku nieruchomości.
Rozdział drugi dotyczyć będzie specyfiki rynku nieruchomości mieszkaniowych i wynikającego z niej ryzyka. Przedstawione zostaną złożoność i wzajemne powiązania tego rynku oraz jego znaczenie ekonomiczne. Szczególna uwaga zostanie poświęcona transmisji zmian stóp procentowych na koniunkturę gospodarczą i koszt kredytu, wpływowi cen nieruchomości na majątek gospodarstw domowych oraz ich zachowania konsumpcyjne, a także relacjom pomiędzy wartością nieruchomości i możliwościami pozyskiwania finansowania. Omówiony zostanie ponadto społeczny wymiar rynku mieszkaniowego.
Rozdział trzeci skoncentruje się na klimacie inwestycyjnym rynku nieruchomości w 2026 roku. Analizie poddane zostaną zmiany dotyczące kredytów mieszkaniowych, dostępności mieszkań oraz dostępności kredytów. Uwzględnione zostanie również znaczenie regulacji dotyczących finansowania hipotecznego. Z uwagi na fakt, że rok 2026 nie jest jeszcze zakończony, analiza powinna obejmować dane dostępne na jasno wskazany dzień lub okres, a jej wyniki należy traktować jako ocenę bieżącej sytuacji, a nie całego roku.
Czwarty rozdział będzie miał charakter analityczny i zostanie poświęcony wpływowi sytuacji makroekonomicznej na działalność PKO Banku Polskiego S.A. w obszarze kredytów mieszkaniowych. Przedstawiona zostanie charakterystyka banku oraz aktualna oferta produktów hipotecznych. Następnie analizie poddany zostanie udział kredytów mieszkaniowych w prowadzonej działalności, ich struktura oraz dynamika. Ostatnia część rozdziału będzie służyła zestawieniu zmian działalności kredytowej z najważniejszymi uwarunkowaniami makroekonomicznymi.
Tak skonstruowana praca pozwoli przejść od ogólnej charakterystyki rynku nieruchomości i jego mechanizmów poprzez analizę makroekonomicznych determinant kredytowania do oceny konkretnego przypadku banku. Połączenie perspektywy makroekonomicznej z analizą działalności PKO BP umożliwi sprawdzenie, w jaki sposób zmiany zachodzące w całej gospodarce przekładają się na funkcjonowanie jednego z najważniejszych uczestników rynku finansowania nieruchomości.
Podjęcie tematu jest uzasadnione silną zależnością rynku mieszkaniowego od warunków gospodarczych i finansowych. Kredyt mieszkaniowy jest produktem długoterminowym, którego dostępność pozostaje związana zarówno z decyzjami banku centralnego, jak i sytuacją dochodową gospodarstw domowych, cenami nieruchomości i regulacjami ostrożnościowymi. Jednocześnie skala rynku kredytowego może oddziaływać na sam rynek mieszkań poprzez kształtowanie siły nabywczej potencjalnych nabywców.
Rezultatem pracy powinno być określenie znaczenia poszczególnych czynników makroekonomicznych dla rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych oraz wskazanie mechanizmów, poprzez które oddziałują one na działalność PKO Banku Polskiego S.A. Analiza struktury i dynamiki portfela kredytowego, zmian warunków finansowania oraz sytuacji rynku nieruchomości powinna umożliwić ocenę, w jakim stopniu działalność banku w segmencie hipotecznym reaguje na zmiany otoczenia gospodarczego oraz jakie czynniki mają obecnie największe znaczenie dla rozwoju tego segmentu rynku.