Plan lic.
BANK HIPOTECZNY JAKO UCZESTNIK RYNKU NIERUCHOMOŚCI NA PRZYKŁADZIE BRE BANK HIPOTECZNY S.A.
WSTĘP
ROZDZIAŁ I. DZIAŁALNOŚĆ BANKU HIPOTECZNEGO I NADZÓR NAD NIM
1.1. Pojęcie i przedmiot działalności banku hipotecznego
1.2. Kredyt hipoteczny
1.2.1. Pojęcie i przedmiot kredytu hipotecznego
1.2.2. Zabezpieczenia kredytu hipotecznego
1.2.3. Refinansowanie działalności banku hipotecznego
ROZDZIAŁ II. RYNEK NIERUCHOMOŚCI
2.1. Pojęcie nieruchomości i rynku nieruchomości
2.2. Podmioty rynku nieruchomości
2.3. Rynek nieruchomości w Polsce po 1990 roku
2.4. Obecne tendencje na rynku nieruchomości
ROZDZIAŁ III. BRE BANK HIPOTECZNY S.A. JAKO UCZESTNIK RYNKU NIERUCHOMOŚCI
3.1. Charakterystyka BRE Banku Hipotecznego S.A.
3.2. Oferta BRE Banku Hipotecznego S.A. w kredytowaniu zakupu nieruchomości
3.3. Analiza i ocena BRE Banku Hipotecznego S.A. jako uczestnika rynku nieruchomości
ZAKOŃCZENIE
BIBLIOGRAFIA
SPIS TABEL
SPIS RYSUNKÓW
Wstęp
Rynek nieruchomości stanowi jeden z istotnych elementów gospodarki, a jego prawidłowe funkcjonowanie pozostaje ściśle związane z działalnością sektora finansowego. Nabycie, budowa lub modernizacja nieruchomości wymagają zazwyczaj zaangażowania znacznych środków pieniężnych, których gospodarstwa domowe oraz przedsiębiorstwa nie zawsze są w stanie zgromadzić samodzielnie. Z tego względu szczególnego znaczenia nabierają instytucje finansowe umożliwiające pozyskanie kapitału na realizację przedsięwzięć związanych z nieruchomościami. Jedną z takich instytucji jest bank hipoteczny, którego działalność koncentruje się przede wszystkim na finansowaniu rynku nieruchomości.
Banki hipoteczne zajmują specyficzne miejsce w systemie bankowym. Ich działalność różni się w pewnym zakresie od działalności banków uniwersalnych, ponieważ jest ukierunkowana przede wszystkim na udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotecznie oraz pozyskiwanie środków służących do refinansowania tego rodzaju działalności. Specjalizacja ta powoduje, że bank hipoteczny można rozpatrywać nie tylko jako instytucję finansową, lecz również jako ważnego uczestnika rynku nieruchomości. Jego decyzje kredytowe, zasady oceny wartości nieruchomości, wymagania wobec kredytobiorców oraz sposób pozyskiwania kapitału mogą wpływać na skalę i strukturę finansowania inwestycji mieszkaniowych oraz komercyjnych.
Podstawowym instrumentem wykorzystywanym w finansowaniu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Jego charakterystyczną cechą jest zabezpieczenie wierzytelności banku hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Ze względu na wysoką wartość finansowanych przedsięwzięć oraz długi okres spłaty kredyt hipoteczny należy do produktów wymagających szczególnie dokładnej oceny ryzyka. Bank powinien analizować zarówno zdolność kredytową klienta, jak również wartość i stan prawny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Ma to istotne znaczenie nie tylko dla bezpieczeństwa pojedynczej transakcji, ale również dla stabilności działalności całej instytucji finansowej.
Kredyt hipoteczny może być wykorzystywany do finansowania różnego rodzaju potrzeb związanych z nieruchomościami. W przypadku klientów indywidualnych najczęściej kojarzony jest z zakupem mieszkania lub domu, jednak jego zastosowanie może obejmować również budowę, remont lub modernizację nieruchomości. W przypadku przedsiębiorstw i inwestorów instytucjonalnych finansowanie hipoteczne może być wykorzystywane do realizacji inwestycji komercyjnych, takich jak budynki biurowe, obiekty handlowe, magazynowe czy inne nieruchomości przynoszące dochód. Oznacza to, że działalność banków hipotecznych może pozostawać w bezpośrednim związku zarówno z rynkiem mieszkaniowym, jak i z rynkiem nieruchomości komercyjnych.
Istotną cechą działalności banku hipotecznego jest sposób zabezpieczania udzielanych kredytów. Hipoteka pełni w tym przypadku podstawową funkcję zabezpieczenia wierzytelności, jednak nie jest jedynym instrumentem ograniczania ryzyka kredytowego. W praktyce znaczenie mogą mieć również inne zabezpieczenia oraz procedury pozwalające ograniczyć prawdopodobieństwo poniesienia straty. Szczególnie ważna pozostaje właściwa wycena nieruchomości, ponieważ jej wartość wpływa na ocenę poziomu zabezpieczenia kredytu. Wahania cen na rynku nieruchomości mogą zatem oddziaływać na sytuację zarówno kredytobiorców, jak i instytucji finansujących zakup lub budowę nieruchomości.
Działalność banku hipotecznego wiąże się także z problematyką refinansowania. Udzielanie długoterminowych kredytów wymaga zapewnienia odpowiednio stabilnych źródeł finansowania. Bank hipoteczny powinien więc dysponować mechanizmami umożliwiającymi pozyskiwanie kapitału odpowiadającego charakterowi i terminom udzielanych kredytów. Szczególną rolę mogą w tym zakresie odgrywać instrumenty związane z wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie. Refinansowanie stanowi zatem jeden z podstawowych elementów modelu funkcjonowania banku hipotecznego i wpływa na jego zdolność do dalszego uczestniczenia w finansowaniu rynku nieruchomości.
Specjalistyczny charakter działalności banków hipotecznych powoduje również konieczność objęcia ich odpowiednim nadzorem. Instytucje te zarządzają znacznymi środkami finansowymi i udzielają kredytów o długim okresie spłaty, dlatego bezpieczeństwo ich funkcjonowania ma znaczenie dla klientów, inwestorów oraz stabilności systemu finansowego. Regulacje dotyczące działalności banków hipotecznych określają między innymi zakres dopuszczalnych czynności, zasady zabezpieczania wierzytelności oraz sposób prowadzenia działalności. Nadzór ma natomiast służyć ograniczaniu ryzyka oraz zapewnianiu, że bank prowadzi działalność zgodnie z obowiązującymi zasadami.
Znaczenie banków hipotecznych nie może być analizowane w oderwaniu od specyfiki rynku nieruchomości. Rynek ten charakteryzuje się szeregiem cech odróżniających go od wielu innych segmentów gospodarki. Nieruchomości są dobrami trwałymi, charakteryzują się wysoką wartością jednostkową, są trwale związane z określoną lokalizacją, a liczba zawieranych transakcji jest zazwyczaj znacznie mniejsza niż na rynkach dóbr konsumpcyjnych. Poszczególne nieruchomości różnią się ponadto położeniem, standardem, przeznaczeniem, stanem technicznym oraz sytuacją prawną. Wszystkie te cechy powodują, że proces wyceny nieruchomości oraz oceny ryzyka związanego z ich finansowaniem jest stosunkowo złożony.
Na rynku nieruchomości funkcjonuje wiele grup podmiotów. Należą do nich między innymi właściciele nieruchomości, nabywcy, sprzedający, inwestorzy, deweloperzy, pośrednicy, rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy, instytucje publiczne oraz podmioty sektora finansowego. Banki zajmują w tej strukturze szczególne miejsce, ponieważ zapewniają dostęp do kapitału niezbędnego do zawierania części transakcji oraz realizacji inwestycji. Dostępność finansowania może wpływać na popyt na nieruchomości, skalę działalności inwestycyjnej oraz możliwości rozwoju przedsiębiorstw funkcjonujących w sektorze nieruchomości.
Rynek nieruchomości pozostaje jednocześnie pod wpływem wielu czynników ekonomicznych, społecznych i prawnych. Istotne znaczenie mają między innymi poziom dochodów ludności, sytuacja na rynku pracy, dostępność kredytu, poziom stóp procentowych, skala inwestycji budowlanych, procesy demograficzne oraz oczekiwania dotyczące przyszłych zmian cen. W przypadku nieruchomości komercyjnych znaczenie ma również koniunktura gospodarcza, sytuacja przedsiębiorstw oraz zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, handlowe, magazynowe czy produkcyjne. Zmiany zachodzące w tych obszarach oddziałują również na działalność banków finansujących inwestycje nieruchomościowe.
Szczególnie interesujący jest rozwój rynku nieruchomości w Polsce po 1990 roku. Transformacja gospodarcza doprowadziła do głębokich zmian w zasadach funkcjonowania rynku, strukturze własności oraz sposobach finansowania inwestycji. Stopniowo wzrastało znaczenie mechanizmów rynkowych, prywatnych inwestorów oraz instytucji finansowych. Rozwijał się także rynek kredytów przeznaczonych na zakup i budowę nieruchomości. Wraz z rozwojem sektora bankowego rosła liczba dostępnych produktów finansowych, a gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa uzyskiwały coraz szerszy dostęp do zewnętrznych źródeł finansowania.
W tych warunkach bank hipoteczny może odgrywać ważną rolę pośrednika pomiędzy rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości. Z jednej strony pozyskuje kapitał, który następnie może zostać wykorzystany do finansowania inwestycji, z drugiej natomiast dokonuje oceny ryzyka poszczególnych przedsięwzięć oraz ich zabezpieczeń. Działalność banku hipotecznego wpływa więc na przepływ środków finansowych do sektora nieruchomości, a zarazem jest uzależniona od sytuacji panującej na tym rynku.
Relacja pomiędzy bankiem hipotecznym a rynkiem nieruchomości ma charakter dwustronny. Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, rozwój działalności deweloperskiej czy zwiększenie liczby inwestycji komercyjnych mogą powodować wzrost zapotrzebowania na kredyty hipoteczne. Z kolei dostępność finansowania bankowego może sprzyjać realizacji transakcji, które bez zewnętrznego kapitału nie doszłyby do skutku. Ograniczenie dostępności kredytów może natomiast wpływać na zmniejszenie popytu i ograniczenie aktywności inwestycyjnej. Z tego względu banki finansujące nieruchomości należy traktować jako aktywnych uczestników rynku, a nie jedynie podmioty obsługujące zawierane na nim transakcje.
Dla oceny roli banku hipotecznego szczególnie istotna jest analiza konkretnego podmiotu prowadzącego tego rodzaju działalność. Przykład BRE Banku Hipotecznego S.A. umożliwia przedstawienie praktycznego wymiaru zagadnień omawianych w części teoretycznej. Pozwala określić charakter prowadzonej działalności, zakres oferty związanej z finansowaniem nieruchomości oraz miejsce banku w strukturze uczestników tego rynku. Analiza konkretnego banku umożliwia również ocenę, w jaki sposób specjalizacja hipoteczna przekłada się na jego udział w finansowaniu transakcji i przedsięwzięć inwestycyjnych.
Celem głównym niniejszej pracy jest przedstawienie i ocena banku hipotecznego jako uczestnika rynku nieruchomości na przykładzie BRE Banku Hipotecznego S.A. Realizacja tego celu wymaga zarówno omówienia specyfiki działalności banków hipotecznych, jak również scharakteryzowania rynku nieruchomości oraz określenia miejsca instytucji finansowych w jego funkcjonowaniu.
Do celów szczegółowych pracy należy wyjaśnienie pojęcia banku hipotecznego oraz przedstawienie podstawowego przedmiotu jego działalności. Kolejnym celem jest scharakteryzowanie kredytu hipotecznego, zasad jego zabezpieczania oraz sposobów refinansowania działalności prowadzonej przez bank hipoteczny. Istotnym elementem rozważań jest również przedstawienie pojęcia i specyfiki rynku nieruchomości, jego podstawowych uczestników oraz przemian, jakie zachodziły na rynku nieruchomości w Polsce po 1990 roku. W części praktycznej celem jest natomiast scharakteryzowanie BRE Banku Hipotecznego S.A., przedstawienie jego oferty dotyczącej kredytowania nieruchomości oraz dokonanie oceny jego roli jako uczestnika rynku nieruchomości.
Przedmiotem pracy jest działalność banku hipotecznego oraz jego znaczenie dla funkcjonowania rynku nieruchomości. Podmiotem analizy jest BRE Bank Hipoteczny S.A. Zakres pracy obejmuje problematykę kredytowania hipotecznego, zabezpieczania wierzytelności, refinansowania działalności banku, funkcjonowania rynku nieruchomości oraz relacji zachodzących pomiędzy instytucjami finansowymi i pozostałymi uczestnikami tego rynku.
W pracy wykorzystano przede wszystkim metodę analizy i krytyki piśmiennictwa, analizę regulacji odnoszących się do funkcjonowania banków hipotecznych i rynku nieruchomości oraz analizę materiałów dotyczących BRE Banku Hipotecznego S.A. Pozwala to na zestawienie zagadnień teoretycznych z praktycznym przykładem funkcjonowania wyspecjalizowanej instytucji finansowej. Podstawę źródłową opracowania stanowi literatura z zakresu bankowości, finansów i rynku nieruchomości, odpowiednie akty prawne oraz materiały dotyczące działalności analizowanego banku.
Praca została podzielona na trzy rozdziały. Pierwszy rozdział poświęcono działalności banku hipotecznego oraz zagadnieniom związanym z nadzorem nad tego rodzaju instytucją. Wyjaśniono w nim pojęcie banku hipotecznego i przedstawiono przedmiot jego działalności. Szczególną uwagę poświęcono kredytowi hipotecznemu, jego istocie i przeznaczeniu oraz sposobom zabezpieczania wierzytelności. Omówiono również zagadnienie refinansowania działalności banku hipotecznego, które ma podstawowe znaczenie dla możliwości prowadzenia długoterminowej działalności kredytowej.
Drugi rozdział dotyczy rynku nieruchomości. Przedstawiono w nim pojęcie nieruchomości oraz istotę rynku nieruchomości, a także scharakteryzowano podstawowe grupy jego uczestników. Następnie omówiono rozwój rynku nieruchomości w Polsce po 1990 roku oraz czynniki wpływające na zachodzące na nim przemiany. Końcową część rozdziału poświęcono tendencjom występującym na rynku nieruchomości i ich znaczeniu dla podmiotów uczestniczących w obrocie oraz finansowaniu nieruchomości.
Trzeci rozdział ma charakter analityczny i został poświęcony BRE Bankowi Hipotecznemu S.A. jako uczestnikowi rynku nieruchomości. W pierwszej kolejności dokonano ogólnej charakterystyki banku oraz jego działalności. Następnie przedstawiono ofertę w zakresie kredytowania zakupu i finansowania nieruchomości. Ostatnią część rozdziału stanowi analiza i ocena roli BRE Banku Hipotecznego S.A. na rynku nieruchomości, pozwalająca na odniesienie rozważań teoretycznych przedstawionych w dwóch pierwszych rozdziałach do praktyki funkcjonowania konkretnej instytucji finansowej.
Podjęta problematyka ma znaczenie zarówno z punktu widzenia sektora bankowego, jak i samego rynku nieruchomości. Dostęp do długoterminowego finansowania wpływa bowiem na możliwości dokonywania zakupów, prowadzenia działalności inwestycyjnej oraz realizacji przedsięwzięć deweloperskich i komercyjnych. Bank hipoteczny, dzięki swojej specjalizacji oraz sposobowi organizacji działalności, może odgrywać istotną rolę w zapewnianiu takiego finansowania. Analiza jego działalności pozwala lepiej zrozumieć mechanizmy łączące sektor finansowy z rynkiem nieruchomości, a także określić znaczenie instytucji kredytowych dla rozwoju i funkcjonowania tego rynku.