Plan pracy licencjackiej
Wstęp
Rozdział I. Istota rynku nieruchomości
1.1. Pojęcie rynku nieruchomości
1.2. Cechy rynku nieruchomości
1.3. Funkcje rynku nieruchomości
1.4. Specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych
Rozdział II. Środki publiczne na rynku nieruchomości mieszkaniowych
2.1. Zastosowania środków publicznych w finansowaniu rynku nieruchomości
2.2. Największe programy budownictwa mieszkaniowego
2.2.1. Społeczne budownictwo czynszowe
2.2.2. Ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych dla mieszkań budowanych na własność
2.3. Inne strumienie środków budżetowych
Rozdział III. Budownictwo mieszkaniowe TBS – charakterystyka
3.1. Pojęcie TBS
3.2. Wymagania dla najemców TBS
3.3. Rola partycypanta TBS
3.4. Budownictwo TBS – charakterystyka rynku
Zakończenie
Bibliografia
Spis tabel
Spis rysunków
Aneks
Wstęp
Mieszkanie należy do podstawowych dóbr zaspokajających jedną z najważniejszych potrzeb człowieka, jaką jest potrzeba bezpieczeństwa i posiadania trwałego miejsca zamieszkania. Warunki mieszkaniowe wpływają nie tylko na jakość życia pojedynczych osób i rodzin, lecz również na sytuację społeczną, demograficzną oraz gospodarczą całego państwa. Dostępność mieszkań oddziałuje na decyzje dotyczące zakładania rodzin, migracji zarobkowej, podejmowania zatrudnienia oraz wyboru miejsca zamieszkania. Z tego względu rynek nieruchomości mieszkaniowych ma znaczenie znacznie szersze niż tylko ekonomiczne. Jest on obszarem, na którym spotykają się mechanizmy rynkowe, potrzeby społeczne oraz działania władz publicznych zmierzające do poprawy warunków mieszkaniowych ludności.
Rynek nieruchomości stanowi specyficzny segment gospodarki. Jego odmienność wynika między innymi z trwałego związania nieruchomości z określoną lokalizacją, wysokiej wartości jednostkowej przedmiotu obrotu, relatywnie małej płynności oraz długiego okresu użytkowania budynków i lokali. Decyzje inwestycyjne podejmowane na tym rynku wymagają zaangażowania znacznych środków finansowych i są zazwyczaj podejmowane w perspektywie wieloletniej. Szczególnie widoczne jest to w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, których zakup lub budowa często przekracza bieżące możliwości finansowe gospodarstw domowych. W efekcie dostęp do mieszkania jest w dużym stopniu uzależniony od poziomu dochodów, możliwości pozyskania finansowania oraz sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości.
Specyfika rynku mieszkaniowego powoduje, że mechanizmy rynkowe nie zawsze są wystarczające do zapewnienia odpowiedniej dostępności lokali dla wszystkich grup społecznych. Szczególne trudności mogą dotyczyć gospodarstw domowych osiągających dochody zbyt wysokie, aby korzystać z części form pomocy socjalnej, a jednocześnie zbyt niskie, by możliwe było nabycie mieszkania na rynku komercyjnym lub uzyskanie odpowiednio wysokiego kredytu mieszkaniowego. Problem ten powoduje potrzebę poszukiwania rozwiązań pośrednich, pozwalających tworzyć zasób mieszkań o umiarkowanych kosztach użytkowania i dostępnych dla osób nieposiadających wystarczającego kapitału na zakup własnego lokalu.
Jednym z instrumentów służących realizacji tego rodzaju celów jest społeczne budownictwo czynszowe, którego istotnym elementem są Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Model TBS został stworzony jako rozwiązanie pozwalające rozwijać budownictwo mieszkaniowe przeznaczone przede wszystkim na wynajem. Jego zasadniczą ideą było tworzenie mieszkań dla gospodarstw domowych, których sytuacja materialna nie pozwala na łatwy zakup własnego lokalu, ale które posiadają stabilne dochody umożliwiające regularne ponoszenie kosztów najmu. W ten sposób budownictwo TBS zajmuje miejsce pomiędzy komercyjnym rynkiem mieszkaniowym a tradycyjnym zasobem mieszkań komunalnych i socjalnych.
Rozwój budownictwa mieszkaniowego TBS jest ściśle związany z szerszą polityką mieszkaniową państwa. Rynek mieszkaniowy jest bowiem jednym z obszarów, w których władze publiczne wykorzystują środki budżetowe oraz instrumenty finansowe w celu korygowania skutków niedostatecznej dostępności mieszkań. Działania takie mogą przybierać różne formy, począwszy od bezpośredniego finansowania lub współfinansowania inwestycji, poprzez preferencyjne kredytowanie, system ulg podatkowych, aż po wsparcie budownictwa czynszowego i samorządowych programów mieszkaniowych. Charakter stosowanych instrumentów zmienia się wraz z sytuacją gospodarczą, priorytetami polityki społecznej oraz możliwościami finansowymi państwa.
Zaangażowanie środków publicznych w sektorze mieszkaniowym wynika z faktu, że mieszkanie nie jest wyłącznie dobrem rynkowym. Dostęp do odpowiednich warunków mieszkaniowych ma istotne znaczenie społeczne i może wpływać na ograniczanie ubóstwa, poprawę warunków życia rodzin, mobilność pracowników oraz rozwój lokalnych społeczności. Zbyt wysoki koszt mieszkań w relacji do dochodów może prowadzić do powstawania barier rozwojowych, zwiększenia liczby gospodarstw domowych pozostających w złych warunkach lokalowych oraz ograniczenia mobilności przestrzennej ludności. Polityka mieszkaniowa może więc służyć łagodzeniu tych problemów i uzupełniać mechanizmy funkcjonujące na rynku prywatnym.
Jednym z ważnych zagadnień związanych z wykorzystywaniem środków publicznych pozostaje sposób ich alokacji. Państwo może wspierać zarówno budowę lokali przeznaczonych na wynajem, jak i nabywanie mieszkań na własność. Poszczególne rozwiązania prowadzą jednak do odmiennych rezultatów ekonomicznych i społecznych. Wsparcie własności mieszkaniowej sprzyja zwiększaniu liczby gospodarstw posiadających własny lokal, natomiast rozwój budownictwa czynszowego może zwiększać dostępność mieszkań dla osób, które nie chcą albo nie mogą zaciągać długoterminowych zobowiązań kredytowych. System TBS jest w tym kontekście jednym z przykładów modelu ukierunkowanego na zwiększanie podaży mieszkań na wynajem przy wykorzystaniu instrumentów publicznego wsparcia.
Istotną cechą budownictwa TBS jest odmienna struktura finansowania inwestycji w porównaniu z typową działalnością deweloperską. Towarzystwa nie koncentrują się na budowie mieszkań przeznaczonych do szybkiej sprzedaży na wolnym rynku, lecz na tworzeniu zasobu mieszkaniowego użytkowanego w formule najmu. Oznacza to konieczność uwzględnienia specyfiki długoterminowego finansowania inwestycji, utrzymania zasobu oraz ustalania czynszów w sposób pozwalający pokrywać koszty funkcjonowania systemu. Ważną rolę może przy tym odgrywać partycypacja przyszłych najemców lub innych podmiotów w kosztach budowy mieszkań.
Partycypacja stanowi jeden z charakterystycznych elementów modelu TBS. Jej istota polega na wniesieniu określonego udziału finansowego w kosztach budowy lokalu. Partycypant nie staje się przez to automatycznie właścicielem mieszkania, co odróżnia to rozwiązanie od tradycyjnego zakupu nieruchomości. W zamian uzyskuje jednak określone uprawnienia związane z lokalem oraz możliwość wskazania najemcy zgodnie z warunkami przewidzianymi dla danego przedsięwzięcia. Mechanizm ten pozwala łączyć środki publiczne, finansowanie instytucjonalne oraz kapitał prywatny, a tym samym zwiększać możliwości realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych.
Równie ważnym elementem systemu są wymagania stawiane najemcom. Budownictwo TBS nie jest skierowane do wszystkich uczestników rynku w jednakowym stopniu. Jego społeczny charakter powoduje, że dostęp do lokali jest uzależniany od spełnienia określonych warunków, w szczególności dotyczących poziomu dochodów oraz sytuacji mieszkaniowej gospodarstwa domowego. Konstrukcja tych wymagań ma służyć kierowaniu wsparcia do osób znajdujących się w określonej sytuacji ekonomicznej, a zarazem posiadających zdolność do regularnego opłacania czynszu. System ten próbuje więc pogodzić społeczny charakter budownictwa z koniecznością zachowania ekonomicznej trwałości przedsięwzięć.
Budownictwo społeczne pełni również istotną funkcję z punktu widzenia samorządów lokalnych. Dostępność mieszkań może wpływać na atrakcyjność miasta lub gminy dla mieszkańców, pracowników oraz przedsiębiorców. Brak odpowiedniej liczby lokali może utrudniać zatrzymanie młodych ludzi, ograniczać mobilność zawodową oraz wpływać na odpływ ludności do innych ośrodków. Tworzenie dostępnych cenowo mieszkań czynszowych może natomiast wspierać lokalny rynek pracy i stabilizować sytuację demograficzną. Z tego względu rozwój budownictwa TBS może być rozpatrywany nie tylko jako element polityki mieszkaniowej, lecz również jako instrument rozwoju lokalnego.
Znaczenie TBS można analizować także w kontekście struktury całego rynku mieszkaniowego. Rynek ten obejmuje bowiem różne formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych: własność prywatną, najem komercyjny, mieszkalnictwo komunalne, lokale socjalne oraz społeczne budownictwo czynszowe. Im bardziej zróżnicowana jest oferta mieszkaniowa, tym większa możliwość dopasowania jej do sytuacji dochodowej i życiowej poszczególnych gospodarstw domowych. Nadmierne uzależnienie systemu wyłącznie od własności mieszkań może powodować trudności dla osób, które nie posiadają odpowiedniego kapitału albo nie chcą podejmować wieloletniego zobowiązania kredytowego. Rozwinięty sektor najmu, w tym najmu społecznego, stanowi więc ważne uzupełnienie rynku.
Analiza rozwoju budownictwa TBS wymaga jednocześnie uwzględnienia ograniczeń tego modelu. Realizacja nowych inwestycji zależy od dostępności gruntów, kosztów budowy, możliwości pozyskania finansowania oraz zdolności instytucji publicznych do wspierania projektów mieszkaniowych. Wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny czy kosztów finansowania może wpływać na liczbę podejmowanych inwestycji i wysokość późniejszych czynszów. Dodatkowym wyzwaniem jest pogodzenie społecznego charakteru systemu z koniecznością zachowania jego stabilności ekonomicznej w długim okresie.
Zagadnienie rozwoju budownictwa TBS należy zatem rozpatrywać na tle całego rynku nieruchomości oraz polityki finansowego wspierania mieszkalnictwa. Nie jest ono rozwiązaniem funkcjonującym w oderwaniu od pozostałych segmentów rynku. Na jego rozwój wpływają zarówno popyt na mieszkania, sytuacja dochodowa gospodarstw domowych, poziom cen nieruchomości, jak i polityka państwa oraz samorządów. Ocena znaczenia społecznego budownictwa czynszowego wymaga więc zrozumienia mechanizmów funkcjonowania rynku nieruchomości oraz sposobów wykorzystywania środków publicznych w sektorze mieszkaniowym.
Podjęcie problematyki rozwoju budownictwa mieszkalnego TBS jest uzasadnione znaczeniem dostępności mieszkań dla funkcjonowania społeczeństwa i gospodarki oraz potrzebą poszukiwania rozwiązań odpowiadających na zróżnicowane możliwości finansowe gospodarstw domowych. System TBS stanowi interesujący przykład połączenia polityki publicznej z mechanizmami ekonomicznymi rynku nieruchomości. Z jednej strony służy realizacji celów społecznych, z drugiej zaś wymaga zachowania zasad racjonalności ekonomicznej i zapewnienia odpowiednich źródeł finansowania inwestycji.
Przedmiotem niniejszej pracy jest budownictwo mieszkaniowe realizowane w formule Towarzystw Budownictwa Społecznego, rozpatrywane na tle specyfiki rynku nieruchomości oraz publicznych instrumentów finansowania mieszkalnictwa. Szczególną uwagę poświęcono istocie TBS, warunkom najmu lokali, roli partycypacji oraz znaczeniu tego rodzaju budownictwa dla rynku mieszkaniowego. Analiza obejmuje także szersze zagadnienia związane z funkcjonowaniem rynku nieruchomości oraz udziałem środków publicznych w finansowaniu potrzeb mieszkaniowych.
Głównym celem pracy jest przedstawienie istoty, uwarunkowań oraz znaczenia budownictwa mieszkaniowego TBS jako jednego z instrumentów wspierania rozwoju rynku mieszkaniowego. Realizacji celu głównego służą cele szczegółowe obejmujące wyjaśnienie pojęcia rynku nieruchomości, przedstawienie jego podstawowych cech i funkcji, scharakteryzowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz wskazanie roli środków publicznych w finansowaniu mieszkalnictwa. Kolejnym celem jest przedstawienie najważniejszych form wsparcia budownictwa mieszkaniowego oraz szczegółowa charakterystyka systemu TBS, ze szczególnym uwzględnieniem sytuacji najemców i partycypantów.
W pracy zastosowano przede wszystkim metodę analizy i krytyki literatury przedmiotu dotyczącej rynku nieruchomości, polityki mieszkaniowej oraz budownictwa społecznego. Wykorzystano również metodę opisową, pozwalającą uporządkować podstawowe pojęcia i mechanizmy związane z funkcjonowaniem rynku mieszkaniowego oraz systemu TBS. Przyjęta konstrukcja opracowania umożliwia przejście od zagadnień ogólnych dotyczących rynku nieruchomości, poprzez problematykę finansowania mieszkalnictwa ze środków publicznych, do szczegółowego przedstawienia budownictwa realizowanego przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Praca składa się z trzech rozdziałów. Rozdział pierwszy poświęcono istocie rynku nieruchomości. W pierwszej kolejności wyjaśniono pojęcie rynku nieruchomości, a następnie przedstawiono jego najważniejsze cechy i funkcje. Szczególną uwagę poświęcono specyfice rynku nieruchomości mieszkaniowych, który ze względu na znaczenie społeczne mieszkań, wysoką wartość transakcji oraz szczególne cechy podaży i popytu różni się od wielu innych segmentów gospodarki. Rozważania zawarte w tym rozdziale stanowią podstawę do analizy instrumentów wykorzystywanych w celu wspierania budownictwa mieszkaniowego.
Rozdział drugi dotyczy wykorzystania środków publicznych na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Omówiono w nim zastosowanie środków publicznych w finansowaniu rynku nieruchomości oraz przedstawiono najważniejsze programy związane ze wspieraniem budownictwa. Szczególną uwagę zwrócono na społeczne budownictwo czynszowe oraz rozwiązania podatkowe wspierające mieszkania budowane na własność. Rozdział uzupełniono charakterystyką innych strumieni środków budżetowych kierowanych na cele mieszkaniowe. Pozwala to wskazać różnorodność form ingerencji państwa w rynek mieszkaniowy oraz określić miejsce budownictwa społecznego w systemie polityki mieszkaniowej.
Rozdział trzeci został poświęcony bezpośrednio budownictwu mieszkaniowemu TBS. Wyjaśniono w nim pojęcie Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz przedstawiono najważniejsze cechy tego rodzaju podmiotów i realizowanego przez nie budownictwa. Następnie omówiono wymagania stawiane najemcom mieszkań TBS oraz rolę partycypanta w finansowaniu inwestycji. Ostatnia część rozdziału zawiera charakterystykę rynku budownictwa TBS i pozwala przedstawić jego miejsce w strukturze całego sektora mieszkaniowego.
Pracę zamyka zakończenie zawierające syntetyczne przedstawienie najważniejszych ustaleń oraz wniosków wynikających z przeprowadzonych rozważań. Uzupełnienie opracowania stanowią bibliografia, spisy tabel i rysunków oraz aneks. Przyjęta struktura pozwala ukazać budownictwo TBS jako element szerszego systemu rynku nieruchomości i polityki mieszkaniowej, a jednocześnie przedstawić jego specyficzne rozwiązania organizacyjne i finansowe. Analiza ta umożliwia ocenę znaczenia społecznego budownictwa czynszowego jako jednego z instrumentów zwiększających dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych, które nie są w stanie lub nie zamierzają zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup lokalu na rynku komercyjnym.